Christian QueisnerWohnungseigentum in der Insolvenz

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Das Wohnungs- und Teileigentum hat seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 1951 seinen Platz in der Eigentumsordnung der Bundesrepublik gefunden und erfreut sich stetiger Beliebtheit. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten bedingt dies aber auch vermehrt Insolvenzen von Wohnungseigentümern, sodass dem Thema „Wohnungseigentum in der Insolvenz“ schon aufgrund seiner praktischen Relevanz eine erhöhte Bedeutung zukommt.

Hinzu kommen verschiedene rechtliche Probleme: In der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen dem Wohnungseigentümer verschiedene Mitgliedschaftsrechte zu, die er im Insolvenzverfahren zum Teil an den Insolvenzverwalter abgeben muss. Welche dies sind und in welchem Umfang sie abzugeben sind, ist Gegenstand einer umfangreichen Untersuchung. Seit jeher umstritten und für die übrigen Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Einstandspflicht für Ausfälle von eminenter Bedeutung ist die insolvenzrechtliche Einordnung von Wohngeldforderungen nach §§ 16, 28 WEG als Masseverbindlichkeiten bzw. als Insolvenzforderungen. Auslöser dieser Streitigkeit ist der insolvenzrechtliche Begriff „begründet“, der im materiellen Zivilrecht grundsätzlich keine Entsprechung findet, weil hier Ansprüche und Forderungen grundsätzlich entstehen (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) bzw. fällig werden (§ 271 BGB). Diesem Problem widmet sich die Studie auch unter Berücksichtigung dogmatischer Gesichtspunkte.

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber anlässlich der Reform des WEG im Jahre 2007 im Hinblick auf das Wohnungseigentum das ZVG um § 10 Abs. 1 Nr. 2 ergänzt. Diese Norm gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Insolvenz eines ihrer Mitglieder hinsichtlich Wohngeldrückständen in einem näher bestimmten Umfang jedenfalls aufgrund gesetzlicher Anordnung ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO am Wohnungseigentum. Untersucht wird darüber hinaus, ob wegen solcher Wohngeldforderungen auch ein Absonderungsrecht kraft Rechtsnatur entsteht, weil dem § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein dinglicher Charakter zukommt, und ob deshalb

• die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Wohngeldrückständen im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG eines ihrer Mitglieder einen Insolvenzantrag stellen kann,
• Wohngeldansprüche im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nach der Freigabe des Wohnungseigentums wieder gegen den Wohnungseigentümer geltend gemacht werden können und ob
• nach freihändiger Verwertung des Wohnungseigentums die Wohnungseigentümergemeinschaft Wohngeldansprüche im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gegen den Erwerber des Wohnungseigentums geltend machen können.

Der Autor führt diese und weitere Fragen – auch unter Berücksichtigung der hieraus entstehenden praktischen Probleme – folgerichtigen Lösungen zu.

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